Yếu tố nào đang gây áp lực nặng đến thị trường BĐS 2019?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa báo cáo đánh giá về những vướng mắc pháp lý các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang gặp phải khi phát triển các dự án trong năm 2019. HoREA chỉ ra có ít nhất 3 nhóm rủi ro, trong đó rủi ro pháp lý xếp hàng đầu và là nguyên nhân chính dẫn đến kịch bản màu xám.

Rủi ro khó đoán định về pháp lý

Theo nội dung báo cáo của HoREA, các doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt với tình trạng rất phổ biến là dù đã bồi thường giải phóng mặt bằng dự án, nhưng vẫn không thể hoàn thiện pháp lý để triển khai do gặp nhiều vướng mắc về thủ tục hành chính.

Trong đó, các vướng mắc phổ biến phát sinh trong thời gian gần đây là dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng cơ quan chức năng không tiếp nhận hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Dự án xen cài đất ở, đất nông nghiệp, đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý phải thực hiện quy trình, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất; giao đất cho chủ đầu tư.

Quy trình và thủ tục tính tiền sử dụng đất của dự án cũng là điểm nghẽn lớn chưa được giải quyết. Quy trình, thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng) cũng bị kéo dài...

Các vướng mắc này là tác động khách quan, không phải do chủ đầu tư gây ra, nhưng doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều hệ lụy nặng nề như tồn kho lớn, nợ đọng nhiều, chôn vốn trong thời gian dài do không thể đưa sản phẩm ra thị trường như dự kiến.

Rủi ro về tài chính và tín dụng

Để thực hiện một dự án, doanh nghiệp BĐS phải bỏ ra chi phí rất lớn, từ khâu giải phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ gốc và các chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án. Đây là áp lực cực lớn đối với đại đa số các doanh nghiệp bất động sản.

Đặc biệt trong năm 2019, với lộ trình siết chặt tín dụng BĐS dự kiến sắp được áp dụng, việc tiếp cận vốn ngân hàng ngày càng khó hơn có thể tác động không nhỏ đến thị trường này. Cụ thể trong tháng 4/2019, Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó, hệ số rủi ro mà các ngân hàng phải áp dụng khi trích lập dự phòng các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%.

Mục đích của dự thảo này nhằm kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến BĐS để mua nhà ở phân khúc cao cấp. Đây là thông điệp yêu cầu các ngân hàng dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực BĐS có tiềm ẩn rủi ro. Tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn dùng để cho vay trung và dài hạn ở mức 40% dự kiến sẽ bị rút dần xuống còn 30% trong giai đoạn 2019-2021 hoặc đến năm 2022.

Áp lực về tài chính và tín dụng trở thành trở ngại tâm lý rất lớn đối với người mua và giới đầu tư. Cộng thêm vướng mắc pháp lý kéo dài, doanh nghiệp BĐS có thể lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn nếu dự án không hoàn tất các thủ tục, không triển khai thực hiện được hoặc bị dừng triển khai.

Rủi ro về thương hiệu

Đây là rủi ro mang tính dây chuyền bởi hệ lụy từ rủi ro pháp lý và tín dụng tác động trước đó. Uy tín của chủ đầu tư có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng khi rủi ro pháp lý ập đến và hàng loạt cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ, doanh số sụt giảm. Nếu tình trạng này không cải thiện sớm, hậu quả nặng nề nhất là doanh nghiệp bị thua lỗ, thậm chí là phá sản.

Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu đánh giá, trong 3 nhóm rủi ro trên, các vướng mắc pháp lý là có sức ảnh hưởng lớn nhất đến doanh nghiệp (nhà phát triển dự án) và cả giới đầu tư cũng như người mua để ở. Bởi lẽ, nếu tình hình không khả quan hơn thì dự án có thể bị đình trệ một thời gian dài, thậm chí bị thu hồi khiến doanh nghiệp bị đọng vốn vì không kịp làm ra sản phẩm, hàng hóa khan hiếm nên giá leo thang, và bên chịu thiệt cuối cùng là người mua BĐS (phải trả giá thành ngày càng cao).

Ông Châu cũng cho biết thêm, các rủi ro này đang đưa thị trường vào quỹ đạo tích trữ bong bóng nợ xấu BĐS. Diễn biến này không có lợi cho một thị trường phát triển bền vững.

NhaDatNhanh.vn