Trường hợp nào không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

(06/12/2018 | 10:42)

Trường hợp nào không được thực hiện chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất? Quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Bạn đọc gửi câu hỏi:

“Cuối năm 2014, do có sự quen biết từ trước, mẹ tôi mua lại 1 mảnh đất có diện tích sử dụng là 100 m từ hàng xóm cắt bán lại từ mảnh đất lớn, hiện đang nằm trong dự án quy hoạch. Mảnh đất này có diện tích 45 m2 đất thổ cư và 55 m là đất lấn chiếm từ rất lâu, không có sổ đỏ. Vì tin tưởng nên quá trình giao dịch mua bán không có người làm chứng, chỉ có 1 tờ giấy mua bán viết tay không có công chứng (vì thuộc đất quy hoạch). Hiện nay, vì lý do cá nhân, gia đình tôi đều phải ra nước ngoài sinh sống, chưa thể về nước. Mảnh đất đang bị chủ nhà cũ sử dụng mà không xin phép trong vài năm kể từ sau khi gia đình tôi đi. Tôi rất lo ngại không biết trong trường hợp xảy ra tranh chấp, liệu mảnh giấy viết tay đó có hiệu lực? Nếu họ cố tình bán đi thì tôi có thể kiện họ vì đã lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản được không? Gia đình tôi không còn nhiều người thân tại Việt Nam, hiện phải sống cuộc sống lưu vong ở nước ngoài rất khó khăn. Nên mảnh đất còn lại là tài sản duy nhất. Rất mong được tư vấn từ luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!”

Xin trả lời vấn đề của bạn đọc như sau:

Căn cứ ở Điều 188 Luật đất đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất có quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 của điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo nội dung quy định trên, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là hàng xóm của gia đình bạn, không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, nên không đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất cho gia đình bạn. Vậy nên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay mà gia đình bạn đang giữ là không có hiệu lực, và hậu quả pháp lý cũng được giải quyết như giao dịch dân sự vô hiệu. Cụ thể, nội dung Điều 131 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 có nêu rõ:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Lúc này, gia đình bạn phải trao trả lại mảnh đất cho người đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trên. Mặt khác, gia đình bạn có thể yêu cầu họ hoàn trả lại số tiền mà gia đình bạn đã đưa họ khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng 100 m mảnh đất trên.

Căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 có nội dung quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đáp ứng về mặt hình thức, nhưng nếu thực hiện được 3/4 nghĩa vụ hợp đồng thì vẫn có hiệu lực. Tuy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hợp pháp (theo Điều 188 như trên), nhưng bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán hoàn trả số tiền đã giao, cũng như có quyền khởi kiện lên Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng và buộc bên bán hoàn trả lại số tiền đã nhận trong trường hợp bên bán không chịu hoàn trả tiền cho bạn.

NhaDatNhanh.vn