Thị trường condotel đang chững lại, chuyên gia nói gì?

“Trái với giai đoạn bùng nổ cách đây 2 năm, tốc độ phát triển của thị trường condotel tại Đà Nẵng đã chậm lại đáng kể trong năm 2018”, báo cáo mới nhất của Savills về bất động sản (BĐS) Đà Nẵng được công bố tháng 4 vừa qua.

Thị trường condotel đang chững lại

Số liệu từ Savills Việt Nam, nguồn cung condotel tại các quận Đà Nẵng phần lớn là hàng thứ cấp, trong khi số lượng căn mở bán lại không quá lớn. Điển hình tại quận Ngũ Hành Sơn, chỉ có khoảng gần 1.000 căn mở bán trong khi các căn thứ cấp gấp 3 lần. Quận Hải Châu không có căn mới và 300 căn thứ cấp. Trong khi đó, quận Sơn Trà có 5.000 căn mới và hơn 2.000 căn rao bán lại. Thống kê cho thấy, giá bán sơ cấp condotel Đà Nẵng dao động từ 1.800 - 3.800 USD/m2 (khoảng 41 - 90 triệu đồng/m2).

Hiện nay, tại Đà Nẵng đang 14 dự án cung cấp condotel còn hàng tung ra thị trường. Tuy nhiên, trên địa bàn không ghi nhận dự án mới hay đợt mở bán tiếp. “Thị trường condotel Đà Nẵng đang tăng trưởng chậm lại, phần lớn là bởi tác động của yếu tố pháp lý”, Savills đánh giá.

Theo số liệu thống kê của Công ty tư vấn BĐS DKRA cho thấy, năm 2017, khu vực từ Huế trở vào có khoảng 15.000 căn condotel mở bán. Đến năm 2018, số lượng này giảm xuống 4.600 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ năm 2018 chỉ đạt 2.700 căn (khoảng 58%).

Đại diện Bộ Xây dựng lại đưa ra một thống kê khác. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, cho biết trong năm 2018 đã có khoảng 7.800 condotel được cung ứng ra thị trường. Tỷ hấp thụ khi đó đạt 92%. Đến quý I/2019, nguồn cung condotel chỉ còn 1.700 căn và 200 biệt thự biển. Vị này cho biết tỷ lệ hấp thụ giảm xuống chỉ còn 74% và đánh giá vẫn ở mức cao.

Nguyên nhân khiến sản phẩm condotel ế ẩm?

Dù có nhiều số liệu thống kê khác nhau về thị trường condotel, hầu hết các chuyên gia đều thống nhất loại hình này đang chững lại. GS. Đặng Hùng Võ cho biết, nguyên nhân chính cho tình trạng này là do cơ sở pháp lý chưa được làm rõ, từ đó gây mất niềm tin và tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư.

“Khi cơ sở pháp lý chưa rõ ràng sẽ làm cho người mua đắn đo. Condotel có được sở hữu lâu dài hay không, 50 năm hay vĩnh viễn vẫn là câu hỏi chưa được trả lời”, ông Võ nói và nhấn mạnh, một khi cơ sở pháp lý chưa rõ cũng khiến ngân hàng gặp nhiều khó khăn hơn trong việc cho vay mua loại hình này.

Đồng tình với quan điểm trên, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng khi cơ sở pháp lý chưa định hình, các chính sách về đất đai, tín dụng với condotel sẽ khó khăn hơn. Vị này lấy ví dụ khi người đầu tư vay tiền ngân hàng để mua condotel, lấy chính căn hộ này đem ra thế chấp. Vậy khi người này vỡ nợ, ngân hàng sẽ rất phức tạp để thu hồi nợ vì phải làm việc với nhà phát triển condotel.

Ông Hiếu cũng đặt ra câu hỏi liệu loại sản phẩm condotel có dễ dàng thừa kế, mua đi bán lại được không. Khi người mua muốn giao dịch, cho thừa kế lại phải làm việc với chủ đầu tư với thủ tục pháp lý chưa được rõ ràng. “Nhiều vấn đề về tài chính, đầu tư, xã hội của condotel là cái chúng ta chưa giải quyết thỏa đáng”, ông Hiếu nói.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Mạnh Khởi lại cho rằng cơ sở pháp lý condotel đã rõ ràng hơn trước rất nhiều. Hiện chỉ chờ thêm các quy định đầy đủ từ Bộ TN-MT và Bộ Xây dựng đang soạn thảo. Ngoài ra, ông Khởi khẳng định condotel là căn hộ du lịch chứ không phải nhà ở. Cơ quan chức năng đang soạn thảo các quy định cần thiết dựa theo cách xác định này. “Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng quy định về sở hữu đất đai. Còn Bộ Xây dựng cũng hoàn thiện quy chuẩn về condotel, quy định quản lý nó như thế nào”, ông Khởi nói.

Đừng quản lý condotel dựa vào cái tên

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cơ quan chức năng không nên tìm cách quản lý condotel dựa vào tên gọi là căn hộ “lai” khách sạn. Ông nhấn mạnh cần xây dựng một quy định chung để quản lý các loại hình BĐS có đồng thời nhiều chức năng khác nhau.

Thực tế cho thấy, bản chất quản lý BĐS là dựa vào công năng. Thị trường ngày càng xuất hiện nhiều loại BĐS kết hợp nhiều công năng khác nhau. Ông cảnh báo nếu chỉ quản lý các loại hình này theo tên gọi sẽ càng làm vấn đề phức tạp hơn. Bằng chứng là trên thị trường đã xuất hiện những loại hình “lai” giữa 3 loại hình căn hộ, khách sạn và văn phòng.

Theo đó, Luật Đất đai đã quy định một thửa đất có thể có nhiều chức năng khác nhau. Nhà quản lý chỉ cần lựa chọn một chức năng chính để quản lý. “Điều quan trọng là cần quy định cho BĐS đa công năng, để đối phó với thực trạng càng nhiều loại mới ra đời. Yếu kém trong quản lý là vướng mắc nhất với condotel bây giờ”, ông Võ nói.

NhaDatNhanh.vn