Mua đất nền dự án cần phải xem kỹ các giấy tờ pháp lý này!

Hồ sơ pháp lý đất nền dự án gồm những gì?

Một bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án hoàn chỉnh phải có những loại giấy tờ sau đây:

1. Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5 ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5 ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quy hoạch chi tiết 1/500 (đầy đủ là Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500) nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Bản đồ này sẽ thể hiện chi tiết bố trí tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất. Quy hoạch chi tiết 1/500 giúp người mua đất nền dự án biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, qua đó định vị được công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.

Mẫu bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 (Ảnh minh hoạ).

Đối với trường hợp dự án xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 (ví dụ về số tầng, mật độ xây dựng, khoảng lùi dự án…).

2. Thông thường, dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ đồng phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố: năng lực chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất, tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, cấp thoát nước, PCCC ngoài hàng rào để tránh tình trạng thi công chồng chéo lên đất ngầm gây cản trở, hư hại). Sau đó, đơn vị này sẽ làm tờ trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

Điều kiện ký hợp đồng mua bán đất nền dự án

Để đạt đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, người mua cần lưu ý thêm các vấn đề đi kèm sau khi xem xét, kiểm tra hồ sơ pháp lý đất nền dự án:

1. Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư
2. Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt
3. Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông
4. Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất
5. Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản
6. Sở Xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu có thế chấp, chủ đầu tư phải có văn bản cam kết giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán).

Kiểm tra kỹ tình trạng cấp phép của văn bản trước khi ký hợp đồng mua bán đất nền dự án.

Quy trình bán đất nền dự án

Giao dịch đất nền dự án đầy đủ và hợp pháp phải trải qua trình tự từng bước như sau:

1. Sau khi có phê duyệt quy hoạch 1/500, quyết định giao đất (Sở Tài nguyên - Môi trường tham mưu) hoặc sổ đỏ tổng thể, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng đặt cọc bán thửa đất cho khách hàng.
2. Nếu đất nền dự án sẽ được xây dựng nhà để ở, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán với khách hàng sau khi được Sở Xây dựng chấp thuận bằng văn bản.
3. Sau khi Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng nghiệm thu công trình nhà ở để đưa vào sử dụng, chủ đầu tư tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở riêng cho khách hàng.

Đối chiếu kỹ thông tin các loại giấy tờ, hồ sơ pháp lý đất nền trước khi ký hợp đồng mua bán.

Hiện nay, có một số doanh nghiệp rao bán đất nền tràn lan dù hồ sơ pháp lý dự án vẫn chưa đầy đủ, thậm chí chưa được cấp phép, khiến nhiều khách mua đất “tiền mất tật mang”. Do vậy, trước khi quyết định xuống tiền mua đất nền dự án, bạn phải kiểm tra, đối chiếu các loại giấy tờ trên và tình trạng cấp phép của văn bản đó để đảm bảo quyền lợi của mình.

NhaDatNhanh.vn