Kinh nghiệm mua nhà: 8 rủi ro pháp lý và cách phòng tránh

Qua nghiên cứu các trường hợp kiện tụng, tranh chấp về nhà đất, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân cho biết rủi ro pháp lý xuất hiện “muôn hình vạn trạng”. Đa phần, khi phát sinh vấn đề pháp lý, người mua mới tìm hiểu. Tuy nhiên, việc đòi lại quyền lợi chính đáng lúc này vô cùng nan giải. Do vậy, 8 rủi ro pháp lý và 5 cách phòng tránh rủi ro phổ biến sau, những người mua nhà nhất định phải chú ý.

8 rủi ro pháp lý thường gặp khi mua nhà

1. Chủ đầu tư (CĐT) tăng số phòng trong mỗi căn hộ hoặc chẻ nhỏ căn hộ

Thời gian qua, có rất nhiều doanh nghiệp BĐS đã chia nhỏ căn hộ để bán khi chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng. Theo Khoản 5, Điều 23 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là: “Thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức)… ”. Những trường hợp này, dự án sẽ gặp vấn đề khi hoàn công, làm giấy chủ quyền và không đảm bảo an toàn, tiện ích khi đưa vào sử dụng.

2. Mập mờ giữa CĐT dự án và doanh nghiệp hợp tác đầu tư

Nhiều trường hợp môi giới hoặc nhà đầu tư thứ cấp giả danh chủ đầu tư để bán căn hộ. Người mua nhà phải tìm hiểu rất kỹ thông tin của chủ đầu tư trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào.

3. Bên đứng tên ký hợp đồng không đúng thẩm quyền.

Về nguyên tắc, người đại diện pháp luật của CĐT có thẩm quyền ký tên trong hợp đồng mua bán. Mặt khác, theo quy định nếu bán dự án, căn hộ thì sàn giao dịch bán 80%, công ty được bán 20%. Các trường hợp khác phải có giấy ủy quyền hợp pháp. Người mua phải xem nội dung giấy ủy quyền để biết bên ủy quyền có hợp pháp không, nội dung ủy quyền là gì, thời hạn ủy quyền còn hiệu lực không… Nếu không thận trọng, hợp đồng ký không có hiệu lực, khi xảy ra tranh chấp sẽ ảnh hưởng quyền lợi về sau.

4. Kinh doanh dự án chưa đủ điều kiện

Trên thực tế, nhiều dự án chung cư chưa xây xong phần móng nhưng CĐT đã bán căn hộ, hoặc dự án còn chưa có giấy phép xây dựng nhưng CĐT đã cố tình xây trái phép để bán… Vì vi phạm các quy định về pháp luật nên những trường hợp này, hợp đồng không có hiệu lực pháp lý. Ngoài ra, chỉ những CĐT thiếu uy tín và tài chính mới bất chấp làm trái pháp luật, đây là yếu tố phải hết sức lưu tâm.

CĐT phải xây xong phần móng mới cso thể bán căn hộ

Có nhiều trường hợp dự án không thi công đúng tiến độ bị nhà nước thu hồi. Trong hợp đồng, CĐT đã cho tình huống này là điều bất khả kháng. Do vậy, trước khi ký kết hợp đồng người mua phải chắc chắn nghiên cứu thật kỹ mọi điều khoản, trong đó có điều kiện bất khả kháng để tránh những rủi ro pháp lý sau này.

6. Ăn gian diện tích căn hộ

Khoản 2, Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 hướng dẫn thi hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nêu rõ: “Diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”.

Như vậy chỉ có 2 cách tính diện tích căn hộ, trong hợp đồng phải nêu rõ diện tích nhà được tính theo cách nào. Thực tế, nhiều CĐT cố tình ăn gian, tính diện tích phủ bì, tính luôn phần cột, vách chịu lực, hộp gen vào diện tích căn hộ. Người chịu thiệt sau cùng vẫn là người mua nếu không có hiểu biết về điều này.

7. Nhập nhằng các loại thuế, phí

Một rủi ro pháp lý phổ biến mà nhiều người mắc phải đó chính là việc liên quan đến các loại thuế phí. Cần làm rõ ngay từ đầu việc giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất hay chưa, các loại thuế, phí khác mà người mua phải chịu để tránh tranh chấp về sau.

Tìm hiểu và liệt kê đầy đủ các loại thuế phí để tránh những tranh chấp sau này

8. Ăn gian thuế GTGT

Thông thường, nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án BĐS đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Theo quy định của pháp luật, cách tính hoàn toàn sai, ăn gian thuế GTGT của người mua. Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của CĐT mà người mua phải hết sức cẩn trọng để không bị lừa.

5 bước kiểm soát rủi ro pháp lý khi mua nhà

Một là, yêu cầu bên bán cung cấp quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định phê duyệt dự án, bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng. Trên cơ sở đó, người mua có thể đối chiếu thông tin sản phẩm mà bên bán giới thiệu. Những trường hợp không cung cấp hồ sơ, người mua không nên mạo hiểm ký hợp đồng.

Hai là, CĐT là đơn vị được nhận quyết định giao đất. Trường hợp bên ký hợp đồng không phải là người đại diện pháp luật của CĐT thì người mua phải yêu cầu cung cấp giấy ủy quyền để đối chiếu xem có hợp pháp không.

Ba là, đối với dự án chung cư phải xây xong móng mới được bán. Người mua phải yêu cầu bên bán cung cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng. Lưu ý, phần móng được hiểu bao gồm cả cọc và đài, giằng móng. Với những dự án mới thi công phần cọc mà chưa thi công đài, giằng móng thì chưa phải là hoàn thành móng.

Dành thời gian nghiên cứu kỹ hợp đồng để đảm bảo không có rủi ro pháp lý nào có thể xảy ra

Bốn là, về thuế GTGT, có nhiều hợp đồng ghi chung chung giá đã bao gồm thuế VAT. Người mua phải yêu cầu CĐT tách giá trị quyền sử dụng đất là bao nhiêu, thuế GTGT là bao nhiêu trước khi ký hợp đồng.

Năm là, hợp đồng cần phải nghiên cứu thật kỹ trước khi ký. Nếu cần thiết, hãy yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng để bên mua có thể mang về nhà nghiên cứu. Ngoài giá trị hợp đồng, thuế GTGT, cần chú ý tới các loại thuế, phí khác mà người mua phải chịu; cách tính diện tích căn hộ đã rõ ràng, đúng quy định chưa; thời hạn bàn giao nhà. Các hình thức phạt nếu CĐT không giao nhà đúng hạn, có các trường hợp ngoại lệ CĐT chậm giao nhà mà vẫn không bị phạt hay không. Về điều kiện bất khả kháng có hợp lý không? Thời gian giao sổ hồng; diện tích sở hữu chung; những trang thiết bị sử dụng chung, riêng đã ghi cụ thể hay chưa; các điều khoản khác đã công bằng với các bên chưa…

Những kinh nghiệm điều trên đây được đúc kết từ thực tế và chia sẻ của chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân. Đó là những yếu tố căn bản, thiết yếu mà người mua nhà cần nắm rõ để việc giao dịch giảm thiểu rủi ro pháp lý phát sinh.

NhaDatNhanh theo Thời Báo Kinh Doanh