Giá nhà chung cư sẽ tăng vì quy định mới?

Quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015 của Thống đốc NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng. Cụ thể:

• Ngân hàng thương mại (NHTM) phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến.
• Chủ đầu tư có trách nhiệm phải gửi cho NHTM hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký.

Thông tư mới ban hành nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của các Tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đồng thời phù hợp với các quy định pháp luật mới có liên quan trong hoạt động bảo lãnh nhưng chưa thực sự tạo thuận lợi cho doanh nghiệp Bất động sản và thậm chí cả ngân hàng.

Thời gian qua, khá nhiều doanh nghiệp bắt tay với ngân hàng trong việc bảo lãnh các dự án. Song việc này còn nặng hình thức, nhằm tuân thủ pháp luật cũng như xây dựng uy tín với khách hàng, còn thực tế triển khai vẫn tồn tại khá nhiều bất cập. Quy định này nhằm mục đích bảo vệ người mua nhà, đồng thời giúp thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém, tăng tính minh bạch của thị trường nếu có một cơ chế giám sát việc thực hiện thông tư một cách hiệu quả.

“Khó anh, khó ả, khó cả đôi bên”

Ông Khâu Văn Long, Giám đốc tài chính Công ty cổ phần Tập đoàn Videc, nhận định Thông tư 13 mới sẽ gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp bất động nghiệp và ngân hàng.

Thực tế hiện nay mức phí bảo lãnh ngân hàng bình quân dao động từ 1,1 – 2,5% giá trị bảo lãnh và chi phí đầu tư dự án tăng thêm 5,5 – 8,0% (bao gồm phí vốn ký quỹ và chi phí liên quan khác). Vì vậy, nếu thực hiện bảo lãnh dự án, giá thành sản phẩm sẽ đội lên 5,5 – 8,0%, giảm tính cạnh tranh của sản phẩm, làm gia tăng áp lực tài chính lên người mua và chủ đầu tư.

Theo quy định, ngân hàng chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có cho một dự án và không vượt quá 25% cho nhóm dự án của một doanh nghiệp. Thực tế nhiều dự án được ngân hàng tài trợ số vốn lớn, với Thông tư 13 buộc ngân hàng phải có thêm khoản hạn mức mới cấp cho chủ đầu tư để phát hành bảo lãnh cho khách hàng. Ngân hàng sẽ rất khó tăng hạn mức tài trợ tín dụng và đảm bảo tiến độ dự án.

Ngoài ra, quy định mới sẽ làm tăng áp lực tài chính, tác động tiêu cực đến tiến độ thực hiện dự án. Bởi khi bảo lãnh, chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương 1,3 – 1,4 lần giá trị được bảo lãnh. Quy định này không khả thi vì các dự án hầu hết đều có giá trị rất lớn, nguồn vốn tự có của một số ngân hàng thương mại không nhiều, không đủ để bảo lãnh cho nhiều dự án.

Mặt khác, nhiều chủ đầu tư lại không sẵn có nguồn tiền mặt để thực hiện ký quỹ, các tài sản gần như cũng được thế chấp, nên không còn đủ tài sản bảo đảm để thực hiện bảo lãnh. Điều này gây khó cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, vốn không mạnh. Nếu có tài sản, chưa chắc họ đã chịu ký quỹ vì tiền ký quỹ sẽ trở thành vốn chết, khiến cho doanh nghiệp sẽ gặp khó vì thiếu vốn lưu động.

Cần có những giải pháp thiết thực

Từ những khó khăn trên, theo ông Long cần có những giải pháp để giải quyết các vấn đề này. Chẳng hạn, NHNN có thể cho phép các ngân hàng ưu tiên bảo lãnh cho chủ đầu tư mà không phải ký quỹ hoặc không cần phải có tài sản bảo đảm, trong trường hợp tất cả các chủ thể liên quan đến dự án đó (Chủ đầu tư; nhà thầu xây dựng; nhà cung ứng vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội, ngoại thất; đơn vị tư vấn; người tiêu dùng) đều mở tài khoản hoạt động tại cùng ngân hàng.

Bên cạnh đó, có thể cho phép các NHTM không áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản cho các trường hợp chủ đầu tư có uy tín; có năng lực, đang triển khai dự án đúng kế hoạch, tiến độ, và “tại thời điểm đề nghị cấp bảo lãnh, bên được bảo lãnh không vi phạm trong quan hệ cấp tín dụng, thanh toán tại tổ chức tín dụng” (như đã quy định trước đây tại khoản (2.c) điều 17 Thông tư 28/2012/TT-NHNN ngày 03/10/2012 của Ngân hàng Nhà nước, nhưng đã không được tiếp tục quy định trong Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015).

Đồng thời, ông Long cũng mong muốn có quy định cho phép trường hợp người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng, thì không bắt buộc chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh ngân hàng (trường hợp này xảy ra đối với các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và được người tiêu dùng tin cậy).

NhaDatNhanh theo TBKD