Giá Đất Củ Chi, Cần Giờ Giảm Mạnh

Mua một nền đất thổ cư mặt tiền 350m2 tại Cần Thạnh (huyện Cần Giờ) từ thời điểm 2019, chị Hà Trần (quận 2, TP.HCM) cho biết, đầu năm nay nền đất này vẫn được định giá hơn 13,3 tỷ đồng, nhưng hiện tại chị phải rao bán xuống còn có 11,2 tỷ đồng, bằng mức chung của thị trường để dễ sang nhượng. Con số này chưa khiến chị Hà phải thua lỗ (giá mua vào khoảng 9 tỷ đồng) nhưng rõ ràng là lợi nhuận bị suy giảm mạnh so với cách đây mấy tháng.

Cùng gần trên khu vực này, môi giới đang rao bán sang tay hộ nhóm nhà đầu tư lô đất lớn trên 2.000m2 thuộc tuyến đường ven biển, giá thương lượng từ 32-35 tỷ đồng và cần ra hàng gấp trước Tết nguyên đán. Môi giới cho biết, đợt đầu năm các nền đất mặt tiền biển như trên không có giá trên dưới 40-50 tỷ đồng. Nhưng hiện tại chủ đất đang cần ra gấp nên chấp nhận bán cắt lỗ sâu, giảm mạnh giá kỳ vọng để thoát hàng nhanh.

Giá đất tại các huyện vùng ven TP.HCM đang có động thái giảm sau thông tin tạm hoãn các đề xuất lên quận.

Ghi nhận của Batdongsan.com.vn cho thấy, tính từ giữa tháng 12 đến hiện tại, loại hình đất thổ cư trong dân, đất nền lẻ và nhà liền thổ trong các dự án tại 5 huyện vùng ven TP.HCM có xu hướng giảm mạnh so với thời điểm đầu năm. Đặc biệt, tại hai thị trường từng xuất hiện nhiều đợt “nóng sốt” nhà đất là Củ Chi và Cần Giờ. Nhiều lô đất nền thổ cư diện tích từ 100-150m2 có giá rao bán giảm giá từ 15-20%, các lô đất diện tích lớn trên 500m2 đến 2.000m2 thậm chí còn giảm từ 20-30% so với đầu năm.

Theo đó, giá đất tại nhiều tuyến đường lớn thuộc Cần Giờ như Giồng Ao, Tắc Xuất, Lương Văn Nho thuộc thị trấn Cần Thạnh, từ mức 38 -50 triệu đồng/m2 thời điểm đầu năm, hiện tại dao động ở khoảng chỉ 31-40 triệu đồng/m2, tức giảm 20-25%. Ở khu vực xã Bình Khánh, các lô đất thổ cư đường Rừng Sác, Hà Quang Vóc, Trần Quang Quờn… có giá giao dịch vào khoảng 12,5-16 triệu đồng/m2, giảm từ 3-4 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu năm 2022. Các khu đất mặt tiền đường Duyên Hải thuộc xã Long Hòa cũng có tầm giá từ 25- 30 triệu đồng/m2 thay vì khoảng giá 30-37 triệu đồng trước đó vài tháng.

Tương tự, huyện Củ Chi cũng xuất hiện tình trạng giảm giá bán đất thổ cư và đất nền từ 20-25% so với đầu năm. Cụ thể, giá đất thổ cư mặt tiền đường thuộc xã Bình Mỹ hiện giao dịch ở khoảng từ 19-23 triệu đồng/m2 tùy vị trí, giảm gần 20% so đầu năm. Nhiều lô đất diện tích lớn từ 500-1.500m2 hiện rao bán từ 12,5-15,5 triệu đồng/m2 tùy vị trí, giảm ít nhất 2-5 triệu đồng/m2, tương đương từ 15 -25%. Một số khu vực khác thuộc huyện Củ Chi như Nhuận Đức, Tân Thông Hội, Tân Thạnh Đông, Tân Phú Trung, Phú Hòa Đông, An Nhơn Tây, giá đất chào giá đều đang ghi nhận mức giảm từ 10-25% tùy vị trí. Hầu hết môi giới khu vực này xác nhận, mức giảm trên vẫn chưa ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu tư, chưa gây ra tình trạng lỗ vốn do trước đó, các khu vực này đều trải qua nhiều đợt sốt đất khiến giá tăng mạnh. Cũng có nhà đầu tư phải cắt lỗ do mua vào thời điểm đỉnh giá nhưng phần nhiều vẫn là nhà đầu tư lâu năm mua đất từ 2019-2020.

Trước đó, số liệu từ DKRA Việt Nam công bố cho thấy, thời điểm đầu năm 2022, Củ Chi xuất hiện làn sóng tăng giá từ 15-25% ăn theo thông tin được quy hoạch lên thành phố. Tuy nhiên hiện tại, giá đất Cần Giờ có xu hướng giảm từ 11-18%, nhà đất Củ Chi giảm 13- 25%. Không chỉ giá bán mà thanh khoản tại các thị trường này cũng giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 25-30% so với đầu năm 2022 (giảm từ 70-75%).

Mức giảm giá nhà đất Củ Chi, Cần Giờ phần lớn vẫn là cắt lời, chưa ảnh hưởng nhiều đến vốn gốc của nhà đầu tư lâu năm

Theo giới chuyên môn, có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc giá và thanh khoản nhà đất các huyện ngoại thành TP.HCM sụt giảm. Việc kiểm soát tín dụng vào BĐS cùng với thông tin tạm hoãn các đề xuất lên quận, thành phố của các huyện vùng ven đã khiến nền nhiệt của những thị trường này giảm mạnh. Cụ thể, cuối tháng 11, UBND TP.HCM đề nghị các huyện ngoại thành không xin chủ trương lên quận hoặc thành phố mà chờ sau khi đạt chuẩn mới quyết định mô hình phù hợp với từng địa phương. Động thái này khiến nhiều nhà đầu tư đất Củ Chi, Cần Giờ từng ôm tâm lý “ăn theo” hạ tầng phải tính toán lại cơ cấu đầu tư trong dài hạn.

Tuy nhiên, theo nhiều nhà đầu tư lâu năm thì biên độ giảm giá trên vẫn chưa ăn vào khoản giá gốc, thậm chí vẫn ít nhiều có lời cho nhà đầu tư vì so với giá mua vào, con số giảm trên chưa quá lớn. Phần nhiều nhà đầu tư ôm đất tại hai huyện vùng ven trên đều là dân đầu tư lâu năm, nhóm này giảm giá bán chỉ là giảm lời, chia sẻ một phần lợi nhuận lại cho người mua sau. Rủi ro thua lỗ vì giá giảm chỉ xuất hiện cho những người đã mua ngắn hạn trong giai đoạn “nóng sốt” 2021-2022, dùng đòn bẩy tài chính quá đà và xuống tiền vào thời điểm giá đất đã neo rất cao. Khoản rủi ro họ phải chịu là chênh lệch giữa giá kỳ vọng và giá thị trường ngày càng lớn.

Trong bối cảnh lãi suất vay vẫn đang tăng, dao động 12-15% một năm, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần thận trọng hơn trong quyết định dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS lúc này. Với những nhà đầu tư đã lỡ sử dụng đòn bẩy tài chính, cần nhanh chóng cơ cấu lại nguồn tiền, thoát bớt hàng để tránh áp lực từ lãi vay và thanh toán cho ngân hàng. Theo dự báo, năm 2023 sẽ vẫn là năm khó khăn cho thị trường BĐS, thanh khoản chưa cải thiện và lãi suất có thể tiếp tục điều chỉnh. Vì vậy nhà đầu tư cần tính toán thận trọng, có thể chọn giảm giá, cắt lỗ hay giảm một phần lợi nhuận nếu muốn thoát hàng nhanh và tránh gánh thêm áp lực tài chính cá nhân.

NhaDatNhanh.vn