5 Rủi ro cần biết khi mua nhà không có sổ đỏ

Trước khi hướng dẫn các bước phòng tránh, giải quyết rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ, bạn cần nắm rõ 5 rủi ro phổ biến nhất khi giao dịch mua bán nhà đất không có đủ “giấy tờ”.

1. Dễ xảy ra tranh chấp

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, đối với những tài sản mà pháp luật quy định bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng phải lập thành văn bản và phải có công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để làm thủ tục trước bạ sang tên.

Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ). Như vậy, việc bán hay mua nhà không có sổ đỏ thì chỉ có thể xem là hợp đồng viết tay. Trường hợp có xảy ra tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu, lúc đó các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường (theo Điều 137 Bộ luật dân sự quy định).

2. Khó xác minh nguồn gốc tài sản

Việc xác minh nguồn gốc nhà không có sổ đỏ rất khó khăn, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, thiệt hại mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: Nhà xây trên đất lấn chiếm; Đất đang có tranh chấp; Đất phần trăm; Đất nông nghiệp; Nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi.... Vậy nên, khi mua nhà không có sổ đỏ, chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

3. Có thể bị tháo dỡ, không được bồi thường khi thu hồi

Tuy việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có Giấy chứng nhận, nhưng với những thửa đất diện tích 10 m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này đồng nghĩa với xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế, không những bạn không được bồi thường như các trường hợp Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng, mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

4. Khó bán lại

Nếu vì nguyên nhân nào đó mà sau khi mua nhà không có sổ đỏ, bạn có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay. Trường hợp này không chỉ tiềm ẩn các rủi ro như trên, mà còn khiến bạn khó tìm được khách mua và phải bán với giá rất thấp do tính pháp lý không đảm bảo.

5. Không thể thế chấp để vay tiền

Xét về góc độ thực tiễn, việc mua nhà không có sổ đỏ sẽ khiến bạn hạn chế một số quyền lợi như sau:

• Khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường chịu nhiều thiệt hại hơn.
• Việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi đối với nhà không có sổ đỏ, hoạt động này không được cấp phép.
• Do nhà không có sổ đỏ nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Cách phòng tránh rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ

Để giảm thiểu rủi ro và thiệt hại khi mua nhà không có sổ đỏ, bạn cần đảm bảo thực hiện đúng 6 việc sau đây:

1. Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất có phải đất thổ cư hợp pháp không, có thuộc diện đất lấn chiếm hay nằm trong khu quy hoạch không, có tranh chấp với các chủ thể khác không?
2. Kiểm tra đầy đủ các loại giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng, bạn phải đảm bảo hợp đồng mua bán có sự tham gia của cả vợ và chồng.
3. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho.
4. Khi làm hợp đồng mua bán, bạn nên mời 2 người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.
5. Việc thanh toán thực hiện ngay tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
6. Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.