5 đề xuất nhằm kiểm soát cơn sốt đất Sài Gòn

Đánh thuế đất

Ông Nghĩa cho biết, đánh thuế là một trong những giải pháp phổ biến và hiệu quả nhất để quản lý tài nguyên đất đai tại nhiều quốc gia phát triển. Theo đó, cách đánh thuế cũng đa dạng và linh hoạt chứ không hề rập khuôn.

Ví dụ: đánh thuế nặng với những khu đất hoang, bỏ trống nhiều năm không xây dựng mà không thể đưa vào khai thác phục vụ xã hội. Việc này sẽ chặn được dòng tiền chết “chôn” trong đất chỉ để chờ tăng giá.

Đồng thời, với tình hình cơn sốt đất Sài Gòn hiện nay, việc cơ quan quản lý Nhà nước cân nhắc đánh thuế lũy tiến mảnh đất bỏ hoang thứ hai trở đi nhằm chống việc đầu cơ. Thuế đất được xem như một công cụ điều tiết thị trường, lại có thể chống lãng phí tài nguyên đất đai.

Định giá đất theo thị trường để áp thuế

Sẽ rất khó kiểm soát nếu để người đang nắm giữ đất đai tự nguyện khai báo giá đất và nộp thuế. Thay vào đó, cơ quan quản lý Nhà nước nên thành lập một đơn vị độc lập để định giá đất theo cơ chế thị trường. Mức giá trung lập này sẽ được công khai làm cơ sở áp thuế và liên thông với ngành thuế.

Tại Việt Nam nói chung, việc định giá bất động sản để áp thuế đều do bên mua tự khai báo. Hiển nhiên, con số này thấp hơn mức giá thật rất nhiều. Nếu áp thuế đất theo giá thị trường, cơn sốt đất Sài Gòn sẽ được hạn chế phần nào vì việc ôm đất, buôn đất sẽ không còn dễ dàng nữa.

Giới hạn thời gian giao dịch

Khi thực hiện giao dịch nền đất, người mua vào cần được giới hạn thời gian nhất định mới được phép bán ra. Trước đây chỉ dừng lại ở quy định hoàn tất xây dựng công trình trên đất theo đúng quy hoạch mới được cấp giấy chủ quyền nhưng chỉ chừng ấy ràng buộc vẫn chưa đủ cứng rắn.

Việc giới hạn thời gian bán ra lô đất đã mua vào là giải pháp từng được một số quốc gia áp dụng và có tác dụng hạ nhiệt những cơn sốt đất. Trên thực tế, trong lĩnh vực chứng khoán cũng có hình thức giới hạn này, nhằm chống giới đầu cơ gây nhiễu loạn thị trường. Cụ thể là khi nhà đầu tư mua vào một lượng cổ phiếu, họ không được phép bán ra ngay lập tức hoặc bị hạn chế bán ra trong số ngày nhất định.

Đánh thuế đất là một trong những giải pháp có thể làm hạ nhiệt cơn sốt đất Sài Gòn

Thắt chặt tín dụng đối với tài sản là đất hoang

Nhà đầu tư trước khi muốn gom đất trống để dành, tích lũy, phải cân nhắc đến việc không được phép dùng đòn bẩy tài chính. Điều này có nghĩa là khi mua đất bỏ hoang, không xây dựng và chưa đưa vào sử dụng, nhà đầu tư sẽ không được vay vốn hoặc chịu lãi suất cao.

Trong trường hợp muốn được nhà băng cấp tín dụng, khu đất này phải có kế hoạch cụ thể về quá trình xây dựng, đưa vào khai thác và tuân thủ đúng cam kết về tiến độ. Nếu áp dụng giải pháp này, ngân hàng tránh được những khoản nợ xấu là bất động sản đồng thời thị trường cũng giảm nguy cơ tích tụ bong bóng đầu cơ.

Siết chặt quy hoạch sử dụng đất

Mục đích sử dụng đất của địa phương cần phải được kiểm soát chặt chẽ và nghiêm khắc. Các trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đã quy định trong quy hoạch phải bị phạt nặng, đủ sức răn đe đồng thời buộc phục hồi mục đích sử dụng ban đầu.

Ví dụ đất dành cho dịch vụ công ích, công cộng, công viên cây xanh, sẽ không được chuyển thành đất thương mại dưới mọi hình thức. Đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản không được phép chuyển thành đất ở… Kiểm soát quy hoạch sử dụng đất đòi hỏi việc thực thi pháp luật nghiêm khắc, được thanh kiểm tra thường xuyên với tinh thần không có vùng cấm, nhằm giữ cho địa phương có được quy hoạch đô thị bền vững. Giải pháp này tránh được nạn buôn đất kiếm lời bằng chiêu bài chuyển đổi mục đích sử dụng tràn lan, làm phá vỡ quy hoạch đô thị.

Áp dụng cơ chế đặc thù vào quản lý đất đai

TP HCM đang là đô thị đặc biệt so với cả nước nhờ được thí điểm cơ chế đặc thù. Với cơ chế này, lãnh đạo thành phố có thể nghiên cứu hẳn những tiêu chí riêng cho lĩnh vực đất đai của địa phương và thí điểm áp dụng linh hoạt cho phù hợp với tình hình thực tế . Điều này có thể giúp cho thành phố có một thị trường bất động sản năng động và minh bạch hơn.

Theo ông Nghĩa, xét về mặt lý thuyết, một số nhóm giải pháp trên đây là những bài học quốc tế từng áp dụng thành công để bình ổn thị trường địa ốc đang nóng sốt. Khi các chế tài được thực thi mạnh mẽ, đánh mạnh vào nghĩa vụ của người nắm giữ đất đai, buộc họ phải mất đi một số đặc quyền đặc lợi, khiến họ dè dặt khi đổ tiền vào đất cũng là lúc thị trường tìm được trạng thái cân bằng hơn, giúp giá đất hạ nhiệt. Bởi lẽ, lúc đó, nắm giữ càng nhiều đất đồng nghĩa với việc đóng thuế càng nhiều.

Thế nhưng, ông Nghĩa đánh giá, để áp dụng gói giải pháp này tại Việt Nam không hề đơn giản vì trước nay thị trường chưa có tiền lệ. Việc đánh thuế đất, áp thuế theo giá thị trường, giới hạn thời gian giao dịch đất đai hay siết chặt quy hoạch sử dụng đất đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng của nhiều hệ thống cơ quan quản lý đất đai trên địa bàn. Mặt khác, hạ tầng dữ liệu đất đai cũng phải thật hoàn chỉnh.

NhaDatNhanh theo MBND